Résiliation du bail par le locataire : quelles sont ses obligations ?

À tout moment en cours de bail et sans motif, l'occupant de votre logement dispose de la faculté unilatérale de mettre fin au contrat de location qui vous lie. Vous ne pouvez vous opposer au congé donné dans les formes, mais vous êtes néanmoins en droit de faire respecter les devoirs et obligations de votre locataire sortant jusqu'à la date de son départ. Vous serez alors en mesure de remettre rapidement votre bien en location et d'éviter une vacance prolongée improductive.

Les formalités du congé

Le locataire peut vous notifier son congé uniquement par l'envoi d'un courrier recommandé avec avis de réception, une signification par acte d'huissier ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une demande effectuée oralement ou par voie électronique n'est pas jugée recevable. S'il n'existe pas de modèle type réglementé pour le contenu du courrier, il doit cependant formuler sans équivoque la volonté de résilier le contrat de location. Une fois donné, le congé est irrévocable ; il met définitivement fin au bail sans que votre locataire ne puisse se dédire, sauf bien sûr accord de votre part. Dans le cadre d'une colocation à bail unique, le congé n'engage que le(s) signataire(s) de la notification. Le bail poursuit son cours au profit des autres cotitulaires. Cette règle peut avoir une incidence importante pour les couples de locataires mariés : les époux étant cotitulaires de droit, ils doivent nécessairement signer conjointement la lettre de congé s'ils souhaitent tous deux quitter les lieux. Enfin, il est indispensable que le locataire adresse son congé au nom du bailleur tel qu'il est désigné dans le contrat de location, ou à son mandataire le cas échéant. En cas de pluralité de bailleurs, chacun devra être destinataire du congé donné.

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Le respect du délai de préavis

C'est la date de remise du courrier au bailleur qui constitue le point de départ du délai de préavis, à l'issue duquel le congé est effectif. Dans le cas du choix d'un envoi par lettre recommandée, ce délai ne commence à courir qu'à compter de sa date de réception, soit celle de la signature de l'avis. Dans le cas d'une location meublée, le délai de préavis est fixé à un mois. Pour les locations nues, la durée du préavis à respecter par le locataire est habituellement de trois mois. Il existe cependant certaines situations particulières bien définies venant réduire ce délai à un mois, sous réserve d'être dûment justifiées :

1. Si le logement que vous louez est situé dans une zone de tension du marché locatif ;
2. Si votre locataire trouve un premier emploi, s'il est muté, s'il perd son emploi ou en retrouve un nouveau consécutivement à cette perte ;
3. Si son état de santé justifie médicalement un changement de domicile ;
4. S'il perçoit le revenu de solidarité active (RSA) ou l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
5. S'il se voit attribuer un logement social.

Ce que dit la loi « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. » (Article 15 de la loi n° 89-462)

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